【実話】ワンルームマンション投資でテンバガーした話【儲かる？】

コジ男です。

独身の時から保有していたワンルームマンションを、先日売却しました。（いくつかあるうちの一つを売却しました。）

「ワンルームマンションは儲からない」という言説が世の中にはまだあるので、きちんと利益が出ることを、実例を踏まえて、皆さんに紹介したいと思います。

※いちおう身バレ防止のために数字は多少丸めていますが、ほぼ真実です。

なぜ僕が不動産を始めたのか、そしてどういう物件を買ったのか

僕が不動産を始めた理由、それはとても立派なもの…ではありません。超不純な動機からです。

っていう感じで話を聞いてみたのがきっかけです。（※当時はもちろん独身）そこから話を聞いて、悪い話じゃなさそうだな、と思って始めたのがきっかけでした。

買った物件はこんな感じです。

• 東京都の城南エリア、山手線の駅から6分程度＋私鉄の駅から4分程度
• 購入時築8年
• 広さは20㎡ちょいの1K
• 金利は1.8%くらい（1.75%~1.85%をうろうろしていました。）

不動産投資で得た利益は500万円!?初期投資の10倍に!?

私の5年半の不動産投資の収益はこの通りになります。5年半の投資で、約10倍になりました。

	金額	損益率
マンション価格	19,800,000
頭金	100,000
諸費用	350,000
初期投資	450,000
ローン残債	19,700,000
月の家賃	94,000
管理費等	20,000
月の返済	64,000
毎月の収支	10,000
固定資産税	70,000
年間収支	50,000
累計収支（5年半保有）	275,000
売却時残債	17,500,000
売却価格	22,700,000
売却手数料等	600,000
最終手残り	4,600,000
累計損益	4,875,000	1083%

もちろんここから税金が発生するので、手取りがまんま480万円、っていうことはありませんが、おそらく税金を引いても、400万円くらいは儲かったんじゃないでしょうか。

※ちなみに不動産の売却益は譲渡所得で、5年以上保有すると原則譲渡税が20%程度になります。米国株に投資するより税金は低いかも…？？

ちなみに同時期のSP500は約2.2倍です。仮に僕の45万円をSP500に投資していたら、100万円にしかならなかったんですね。

「全然不動産って効率いいやん」

と思いませんか？そうです。みんな不動産は効率悪かったり、リスクが多かったりして、避ける傾向が多いなあ、と思うのですが、きちんと勉強して買えば、損することはあんまりないような投資法になるのです。

不動産を買わない人に対する反論を考えてみたよ

ここまで事実を持って説明してもなお、「不動産は危険だ、儲からない」という人がいます。そういう人たちの声をまとめてみました。

空き室が出た場合はどうするの？その時収入入らないじゃん！

空室リスクはもちろんあります。この物件については、1回退去がありました。しかし、退去後即募集がついて、なおかつ家賃も上げることができました。稼働しなかった日は入れ替えの10日間だけです。かつ、更新が2回あったので、更新料という形で収入は入っています（上の収支では細かすぎたので割愛していますが）

結局のところ、空室リスクを0にすることはできません。ただ、仮に5%の期間（3か月～4か月）空き室だとしても、利益は400万円以上出るわけです。そういう観点で物件を選ぶことが大事です。

もう1つ言うなら、株が2倍になっている中で下がっている（たばこ株のような）銘柄もあるわけで…銘柄選びは株も不動産も大事ですね。

日本は人口減だから不動産価格は下がるよね？

これは何ともいえないです。なぜなら、不動産価格は人口だけでは決まらないからです。特に東京は世界から投資が入るので、個人的には人口減はカバーされると思っています。

あと、不動産価格に最も影響があるのはインフレ率ですね。私はインフレに割とBETしているので、不動産は推奨します。世の中の給料が半分になっても2倍になっても、基本的には借金の額は変わらないので…。あ、まさか株式投資してて、デフレ予想はしていないですよね？

不動産は頭金が必要だから…

あなたは株を頭金（持ち金）なしでやるんですか？

株のほうが安定しているんじゃない？

株と不動産だと不動産のほうが値動きはゆるいです。家賃がそんな簡単に変わったらみんな困るでしょ？

他にもいろいろな反論があると思いますが、結局のところ、「不動産について無知だから不動産をやらないだけ」という気がします。そういう人に限ってインデックスは無限に上がる、とか言うんだろうなあ…

>>>サラリーマンこそ不動産投資をやるべき？

>>>不動産のほうがリターンが高い？リターンの考え方は？

ワンルーム投資も捨てたものではない

基本的に、ワンルーム投資も、物件次第（そして物件を超厳選する必要はなく、ある程度精査すればある）で儲けることができます。

不動産投資を嫌がる人も多いですが、基本的には、不動産事業も利益が出なければ継続できず、そして多くの会社が不動産事業で利益を出しています。そういう観点で見ても、不動産投資は決して悪い投資ではないと思います。

もちろん何億円と投資している人には利益は及びませんが、サラリーマンとして、少しずつ不動産で財を築いていくことを目標に、時折このブログでも紹介できればと思います。