東京、30代夫婦の不動産戦略を大公開！これからの家の売買プランについて

2021 12/30

2021.06.27 2021.12.30

URL Copied!

最近は、毎週末夫婦で物件を見に行ってみます。毎週物件を見る中で、多くのことがわかってきました。そして、おぼろげだった住宅購入のプランも見えてきましたので、備忘録替わりに書いておくついでに、住宅購入か、賃貸かに悩む30代夫婦にとっての参考になれば幸いです。

この記事がオススメな人は…

20代後半、30代の夫婦（共働き、東京を想定）
住宅を購入するか、賃貸かで悩んでいる人
今後のライフプランに不安がある人

やっぱり賃貸より購入の方がお得感は高い

我々は、住宅については、買う方向で進めています。（結婚1年目ですが、二人で賃貸を借りて住む、ということは想定していません。）

なぜなら、やっぱり、賃貸に比べて住宅を買う方が、お得感は高い、からです。具体的な理由は以下の通りです。

たとえば年300万円（月25万円）賃貸で済むと、10年で3000万円の支出。賃貸だとただ出ていくだけ
東京に関しては住宅価格が上がり続けており、10年住んでもそこまで価値が下落するとは考えづらい
よって、手数料等を支払っても、東京で住宅を持つほうが価値が高い

加えて、マクロの動向として、将来インフレが進むことも想定しています。インフレ下においては、不動産を持つことはプラスに働きます。こういったことで、我々は不動産を購入することに決めたのです。

>>>なぜ私たちが不動産の購入に踏み切ったのか、詳しくはこちらで紹介

30代共働き夫婦、これから何回家を買う？

家を買うことは決めました。そこで、次に出てくるのが、「これからの人生、何回家を買うのか？」ということです。

最初の家で満足して、最後まで住める人はある意味ラッキーです。しかし、そうでなくても、我々には家を住み替える、という選択肢があります。私たちも、基本的には住み替えを前提に家の購入を検討しています。住み替えプランは以下の通りです。

僕たちは3回の住み替えを検討

僕たちは、3回の住み替えを検討しています。つまり、これから3回、家の購入を行う、ということです。なぜそう考えるのか、前提を少し整理します。

コジコジ夫婦の属性

夫婦ともに35歳前後（2021年6月時点）
夫婦ともに転勤なし、東京で働き続ける予定
夫婦ともにリモートで、基本的に1つは仕事部屋が欲しい
共働きを続ける予定
世帯年収は中の上くらい？
子どもはできれば欲しい

どこにでもよくいる30代夫婦と言っても過言ではありません（笑）

そんな中、なぜ3回も住み替えをするのか、と言うと、今後、人生で3回のライフステージが変わる時が来るからです。具体的には、以下のような形です。

今～子どもが小学校or中学校

まず1つ目は、子なし～子どもが小学校くらいまでの、子ども部屋がいらない時期です。この時期は、基本は広めのリビング、ダイニングで子育てをするため、LDKが広い2LDKを選ぶべきだと考えます。そして、基本は都心を想定しています。

子どもが中学校～リタイア

次のステージが、子どもが自分の部屋を必要とする時期なので、3LDKはマストかな、と思っています。おそらく子育てにもお金がかかってくるので、ライフステージ的にも、ある程度支出が膨らむことを覚悟しなければなりません。年齢的には我々夫婦は50歳くらいで、収入が増えていることが理想ではありますが…。いずれにせよ、場所は都心かな、と思っています。

リタイア後

最後がリタイア後です。リタイア後は基本2人で住める広さがあればいいので、コンパクトな2LDKがあればいいかな、と思っています。逆に言えば、場所も東京に縛られる必要はありません。2拠点生活なども憧れますが、体力が逆にネガティブポイントになってきます。

このように、基本は3つのライフステージに向けて、3回の住み替えを検討しているのです。

3回の住み替え、マネープランはどうなる？

では、それぞれのライフプランに合わせて、家の住み替えを行いますが、気になるのがマネープラン。そこで、私たちもマネープランをシミュレーションしてみました。

住宅購入時に必要な費用をさらっと紹介

住宅購入には、「ランニングコスト（＝家賃同様毎月かかるコスト）」と、「諸費用（＝初回のみかかるコスト）」があります。初回のみかかるコストは、だいたいマンション価額の6~7%といわれています。売るときは逆に3~4%かかる計算ですね。つまり、10%程度は費用がかかるわけです。ランニングコストは、管理費、修繕積立金、火災保険くらいで、これはだいたい月に4万円くらいです。

1回目の購入：7~9千万円くらいの中古マンションを購入

1回目は、7~9千万円くらいの中古マンションの購入を考えています。理由は次のようなものになります。

都心部は値下がりしづらい

まず1つ目が、これです。マンションは住むと価値が下がっていく一方、という人がいますが、これは大きな誤解です。基本的には、今の東京においては、マンションの価格は、新築時よりあがっているケースの方が多いです。

例えば・・・

ミッドサザンレジデンス御殿山　2007年築　北品川5　新築時の坪単価約295万円　現在の坪単価約385万円
イーストコモンズ清澄白河サウスフラッツ　2005年築　三好4　清澄白河駅徒歩8分　新築時の坪単価約195万円　現在の坪単価約255万円
パークハイム世田谷代田　2000年築　代田3　梅ヶ丘駅徒歩10分(世田谷代田駅徒歩10分)　新築時の坪単価約275万円　現在の坪単価約250万円（上記いずれもマンションマニアさんの試算より引用）

少なくとも都心部では、10年間ではプラス、20年間でもほぼ同じくらいの価格になっています。（これはあくまで一例ですが、これくらいの値下がりが多い印象です。）というわけで、資産価値の面でも、都心部はとても良いと思っています。

支払いがリーズナブル（不可能な数字ではない）

8000万円の物件、って、めちゃくちゃ高いように感じますよね。でも、たとえば8000万円を0.5%の35年借りた場合、月々の支払は20万7千円で、管理費等込みでも25万円程度になります。これくらいだったら、都心に住んでいる人たちであれば、払っている人も多いのではないですか？

参考までに都心部の2LDKの家賃相場です。港区は36万円…

港区、千代田区以外だと、希望の物件で8000万円以下、というのはぼちぼち出てきます。つまり、8000万円程度であれば、買うことがそんなに負担にならないのです。（むしろ物件のグレード考えると、購入のほうがグレードの高い物件に住めます。）

売ることを考えると、高すぎるのは流動性の面でデメリットあり

一方で、資産価値が変わらなければ、高くても良いのではないか、という意見もあるかと思います。しかし、今度出てくるのは、流動性の問題です。下記は、首都圏の中古マンションの価格帯別の成約件数です。

図を見てもわかるように、もちろん7000万円を超えると、成約ががくっと下がり、そして1億円を超えると、さらに制約ががくっと下がります。流通量が減るのももちろん要因の一つですが、1億円越えの場合は、なかなかローンが出ないという実情もあります。というわけで、売りやすさも重視し、この価格隊に決めました。

2回目の購入：10000~12000万円くらいの中古マンションを狙いたい

2回目は、もう少しグレードの高いマンションを狙いたいと思っています。あこがれもありますし、子どもに部屋を与えるなどといった現実的な面もあります。

先のことでまだわかりませんが、やっぱり1億1000万円くらいのマンションって、めちゃくちゃいいマンションが増えてくるんですよ…。

3回目の購入：未定。だけど個人的には5~6千万の戸建て（地方）がいいな…

3回目となると、人生プランが未定なのでまだ未定です。でも、タイトルにあるように、少し田舎（静岡とか香川とか）の戸建てで5~6千万の60㎡、庭30㎡とかがいいな…

買い替えvs賃貸、マネープランを比較

私のシミュレーションをベースに、以下の前提でシミュレーションをしてみました。シミュレーションは以下の通りです。

1軒目→購入：住宅8000万円　賃貸：月25万
2件目→購入：住宅11,000万円　賃貸：月33万円
購入した場合、10年後も同額で売れるものとする
21年目以降はいずれにせよ22万円の家賃
金利は0.5%、35年ローン

年数	購入	賃貸	購入vs賃貸	購入vs賃貸累計
1	950	390	560	560
2	300	300	0	560
3	300	325	-25	535
4	300	300	0	535
5	300	325	-25	510
6	300	300	0	510
7	300	325	-25	485
8	300	300	0	485
9	300	325	-25	460
10	300	300	0	460
11	360	495	-135	325
12	360	396	-36	289
13	360	396	-36	253
14	360	396	-36	217
15	360	396	-36	181
16	360	396	-36	145
17	360	396	-36	109
18	360	396	-36	73
19	360	396	-36	37
20	360	396	-36	1
21	-2,970	330	-3,300	-3,299

20年で見ると、購入と賃貸で、約3000万円、つまり年間150万円ほどの差異が出てきます。そして、これは月の支払いがほぼ同額になるよう計算しているので、購入のほうが間違いなく条件の良い家に住むことができます。よって、経済合理性の観点や、住環境をよくするという意味でも、我々は購入を選択するのです。