コジコジ夫婦です。私たちは、絶賛家探しをしています。もちろん自分たちが住むための家です。
最初は、「家くらいすぐ見つかるだろ」と思ってたんですが、これが「買う」ってなると、まあ難しい難しい…
というわけで、東京暮らしの新婚夫婦が、家を買うために重要なことをまとめてみました。
この記事はこういう人におすすめです。
- 結婚して一緒に住むことになり、新しく物件を探している人
- 賃貸がいいか購入がいいか、悩んでいる人
- 首都圏に住む共働き夫婦
新居にするのは賃貸か購入か、まずはそこから考える
まず考えたのは、「賃貸にするか購入にするか」ということでした。実は、もともと我々は新居は賃貸派だったのですが、今は購入派にシフトしています。
購入にした理由その1：ファミリー向け賃貸は高い
まず1つ目の理由としては、「ファミリー向けの賃貸は高い」ということです。
我々は基本的には夫婦揃ってリモートワークです。（そういう人が増えていると思います…）その場合、どう少なく見積もっても2LDKは必要です。そして、東京に住んでいるとわかりますが、2LDK、3LDKのファミリー向け物件は高い…
ちなみに、港区2LDK築20年だと、だいたい今（2021年5月現在）、7000万円~7500万円くらいが相場になります。返済だけだと月に18~20万円、管理費、修繕積立金を含めても、23万円くらいが相場になります。
不動産投資家の立場で見ると、7500万円の物件だと、年4%、つまり、最低でも年300万円は取りたいものです。つまり、住居を購入することで、だいたい月5万円、年60万円は、同じ物件であっても安く住むことができます。
購入にした理由その2：新婚直後、というのは住宅ローンの面でもベター
もう1つ、購入を後押ししたのは、住宅ローンです。住宅ローンは、家を買う時は必ず使える、と思っている人が多いですが、実はそういうことはありません。住宅ローンは金融商品なので、夫婦の属性や資産をきっちり見られます。
よくある話ですが、「子どもが生まれたら買おう」と思っている人が多いかもしれません。しかし、実は、子どもが生まれた後、というのは、ローンが通りにくいケースがあるのです。
理由は、妻側にあります。妻が産休や育休に入ると、それだけで評価が下がる金融機関が多いのです。理想の家を買いたいときには、金融機関は貸してくれない。そういった観点からも、フルでローンが出やすいタイミングの今が、買い時だと考えました。
購入にした理由その3：東京の土地・マンション価格は上がり続けている
最後に決めた理由は、東京の土地、マンションの価格が上がり続けていることです。
やっぱり家は資産です。資産である以上、どうせなら上がる資産を持ちたいですよね。以前も紹介しましたが、東京の中古マンションの単価推移を見てみましょう。
これは現実ですが、5年前に新築で8000万円で買ったマンションが、今中古で9000万円、1億円で出ている、それが普通に買われている、それが今の都心の現実です。もちろん、ここから下がる保証がないわけではありませんが、東京の土地・マンションの相場は世界の都市に比べても安く、これから上がる可能性もあると思っています。都心の価値は、そこまで下がらないと個人的には思っています。
>>>東京の不動産価格についてはこの記事で解説しています。
新婚夫婦がマンション購入の際に重視しているポイントは？
では、購入派に至った我々夫婦ですが、どういう基準でマンションを選んでいるでしょうか。実は宅建持ちのコジ男の観点も合わせて、新婚夫婦が物件を選ぶポイントを解説します。
ポイント1:部屋は小さくても3LDKが良い？部屋数を選ぶポイントは？
まず重視すべきは、部屋数です。新婚ですと、2LDKがいい、とか、1LDKでもいい、とかと考える人が多いのではないでしょうか。私は、新婚であっても、3LDK、できれば1つ余分な部屋を持つことをお勧めします。
理由は、夫婦それぞれで一緒に住む場合、意外と荷物が多くなるからです。当然家を見る際には、収納の有無を見ると思いますが、実際に一緒に暮らすと、全然収納が足りません（笑）個人的には、生活感を減らすことも大事かな、と思うので、収納替わりに、小さい部屋を1つ増やすことをお勧めします。3LDKだと、フレキシブルに部屋を使えたり、子どもが生まれた時にも柔軟に対応できるので、個人的にはお勧めです。
ポイント2:駅からの距離はとっても大事！
次に重視すべきは、駅からの距離です。駅からの距離が大事な理由には、2つあります。
1つは、子どもが生まれた時に、行動範囲が変わるからです。一般的に、歩いて10分と言うのは、駅から800mを指します。大人の800mと、子どもを連れての800mとは全然違います。
また、もう1つ重要なのが、「駅からの距離は、賃貸価格を大きく左右する」ということです。みなさん、賃貸物件を探すとき、駅からの距離でフィルターをかけますよね？駅から10分を超えると、大きく物件の価値が下がる場合が多いです。車中心で気にしない、というのであれば、あえて駅から遠い安い物件を狙うのもありですが、売りやすさや貸しやすさも考えると、駅から近いに越したことはないでしょう。
ポイント3：築年数はどこまで重視すべき？
築年数については、検討が難しい部分です。もちろん、新しければ新しいほうが、物件自体はいいものが多いですが、その分お値段は上がります。個人的には、ある程度、ここは妥協できるのではないか、と思っています。
基本的には、住んでいくうちに、建物、設備は老朽化します。そのため、特に物件を購入する、というのであれば、ある程度リフォーム・リノベーションを見据える形になります。それであれば、ある程度築年数がたったものを安く買って、リフォームをする、というのも一つの手だと思います。
しかし、注意したいことが2つあります。一つは、「あまりに古い物件は、融資がつかない」ということです。銀行によって若干差異はありますが、特に1984年以前の旧耐震の物件には、どこの銀行も融資を絞りがちです。なので、古くて安すぎる物件については、若干注意した方が良いでしょう。
もう1つは、「リフォームできない部分がある」ということです。たとえば、窓のサッシや、玄関扉は、「マンションの共有部」という扱いになり、個人でリフォームすることはできません。また、柱や天井の梁も、構造上リノベーションができないケースがあります。もし、リフォームする前提で買うのであれば、事前にリフォーム会社と相談しながら決めてもよいかもしれません。
ポイント4：設備で見るべきは、「水回り」より「防音」？
設備も、いろいろなところが気になりますよね。多くの人は、水回りの部分を意識する人が多いと思います。しかし、個人的には、特に購入の場合、水回りより、「防音」を意識したほうがよいかと思います。
なぜなら、リフォーム・リノベーションする場合、水回りは、「配管」から変えれば、基本的には新品同様になります。一方で、防音は、マンションの「壁」に起因するケースが多く、リフォームでは変えれない場合があるからです。
どちらも問題になりがちな部分ですが、防音のほうが、後々の変更ができない分、優先度は高いと考えます。よって、どちらかを妥協するのであれば、私たちは「水回り」を妥協することをお勧めします。
ポイント5：意外と広さは妥協できる？
最後が、広さです。「最低でもxx㎡欲しい」というような意見も、よく聞かれますよね。ここに関しては、実は以外と妥協できる部分である、と思っています。
なぜなら、同じ60㎡、70㎡であっても、実は、物件によって、感じる広さが異なるからです。うまく面積を使っている60㎡と、非効率な70㎡であれば、もしかすると60㎡のほうが広く感じるかもしれません。（実際私たちが見学した部屋でも、うまく使っている部屋は本当に狭さを感じませんでした。）
ここに関しては、ある程度バッファを持って見てもよいのではないかと思います。欲しいと思っている㎡数－5~－10㎡くらいでも、いい出会いがあるかもしれません。
家を選ぶ時は、優先順位を決めて行動しよう
私たちは今、買うことを前提で中古マンションを探しています（リノベーションが前提です。）それに至るまでに、いろいろな検討をしました。
私たちのスタイルがすべての人に合うわけではないと思いますが、ある程度考え方は参考にできるのではないかと思っています。予算内で完璧な物件というのはありません。まず、優先順位を決めて、何を優先し、何に妥協するか、それを決めていくのがいいのではないでしょうか。
