コジ男です。
コジ男は個人で不動産投資をやっています。今は都内に数軒、不動産を持っています。基本的にはワンルームで、すべてサラリーマンになって買ったものです。
SNSでは、ワンルームマンション投資が危ない、危険だ、損をする、というひどい言われようですね。ただ、ほんとにそうなんでしょうか？今回は、「不動産投資は危ない！」に潜む嘘について、解説したいと思います。
不動産投資のデメリットは、嘘ばっかり？
まず、巷にあふれている、不動産投資のデメリットについて、検証したいと思います。そのデメリットには、確かにその通りだな、と思うものもあれば、いかにもそれっぽいけど、実は嘘、というのがたくさんあります。主なものを見てみましょう。
1．家賃下落のリスクがあるのでは？→ほぼ「ウソ」
まず多くの人が言うのは、家賃下落のリスクがあるのでは？という話です。確かに新築と築20年だと築20年のほうが安いし…ってことはここから20年後は築年数下落するやん！って思うのは無理もない話ですね。
と言うのは、真っ赤な嘘です。論より証拠、都心エリアの賃貸価格の推移を見てみましょう。
基本的には値段は上がっていますね。2010年からだと15%程度上がっているのがわかるかと思います。なので、不動産の賃貸価格は年々下がっていく、は、まったくの嘘です。基本的には、家賃価格は、横ばい～やや上昇というのが実情でしょう。まず、1つ目の「それっぽい話」は、「ウソ」であることがわかりました。
2．不動産の価値が年々下がっていく→これも「ウソ」
不動産の価値は、建物の価値が年々下がっていくから、価値が下がる資産を持つのはマイナスだ！というのも、よくある話ですよね。これも論より証拠、中古マンションの価格の推移を見てみましょう
これも見ての通りですね。こちらは5年スパンですが、15%以上上がっています。先ほどは東京全域、今回は23区という違いも一因です。
基本的に、不動産価格というのは、需給で決まります。そして、都心に限って言うと、需要に対し、供給が追い付いていない状況です。都心においては、世界中から需要が発生する一方、供給には限りがあるからです。
3．今、都心のマンション価格は割高だ→これも「ウソ」
よく聞く、「今、マンションが高いから、今はじめてはいけない」という声もあります。実はこれも、「ウソ」なんです。論より証拠、データを見てましょう。
もう少し詳しく話をします。東京、大阪のような大都市は、基本的に世界中の投資家の投資対象となります。そして、日本の不動産は、NYや、香港、シンガポールに比べても、きわめて割安な水準にあるのです。この観点で言うと、大都市圏の不動産価格が、まだまだ上昇しても、何ら不思議ではないのです。
ただ、1.2で述べたように、これまでずっと上昇トレンドなので、短期的な調整はあるかもしれませんね。
4．今後人口が減るから、不動産価格は下がる→半分ウソ
都市伝説のようにまことしやかに話されているのが、「今後人口が下がるから、不動産価格は下がる」というものです。これは本当でしょうか。これもよいデータがあります。東京都が出している、世帯数の予測になります。
このように、2035年までは世帯数は増えていきます。また、単身世帯は、2040年時点でもなお増え続けています。これは晩婚化と高齢化によるもので、人口の予測というのは、かなり高い精度で当たります。つまり、少なくとも今の水準は、2050年ごろまではキープできる見通しがついているのです。基本的に、ワンルームの需要は、すくなくとも向こう30年は、落ちないのではないでしょうか。
5．不動産には空室リスクがある→ホント。で？
「不動産には空室リスクがある」という人がいます。これは本当です。で、それが何か問題なんでしょうか？
通常の投資であっても、減配リスクや値下がりするリスクはありますよね…そういったリスクを見越して、投資をするのが普通ではないでしょうか？
賢明な不動産投資家は、空室リスクをある程度加味してリターンを予測しています。たとえば空室リスクが10%であれば、収入は10%マイナスと読むのが一般的です。
株のリスクは許容できても、不動産のリスクは許容できないというのは、ちょっと違うかな、と思っています。
6．不動産は借金が怖いからダメだ→は？
「不動産は借金だからリスクが多い…」という人がいます。リスクとは何を指しているのでしょうか。価格のバラつきでしょうか。それともマイナスになる確率でしょうか。
価格の動きという面では、株に比べて、不動産は比較的おだやかです。この局面でも、不動産は数年で20%しか動いていません。そして、価格自体は、急落や急騰はしずらいものになっています。なぜなら、賃貸価格は、そう簡単には変わらないからです。基本は投資用不動産は賃貸価格をベースに値段が組まれるので、賃貸価格が急激に動かない限り、不動産価格は大きくは動きません。なので、不動産投資は、実は株に比べても、値動きは小さく、ある意味でリスクが小さい投資なのです。もちろんレバレッジがかかるので、リスクはそれなりに大きくはなりますが…
7．不動産は節税になる！というのはウソだ→ホント
「不動産は保険替わりになる」「不動産は節税になる」から損をしてでもやる、と言うのは間違いだ、と言う声があります。これは「ホント」です。
不動産で株であれ、損をする投資は絶対にダメです。普通に考えたらわかるのに、それを謳い文句にして、信じてしまう人がいるんですよね…こういった投資をするのは論外です。私もすべての不動産投資をしろ、というのではありません。一方で、玉石混交の中から、正しい不動産を探せば、メリットがある投資ができるのも事実です。
仮想通貨が総合所得だから、仮想通貨を持ってマイナスになってうれしい、という人は聞いたことがありません。不動産も同様で、期待リターンがプラスになる物件に投資すべきです。マイナス収支の不動産を持つことはお勧めできませんが、それは不動産投資をやらない理由にはなりません。
不動産投資はやめなさい、はポジショントークに過ぎない。正しい知識を持とう
ここまで、7つの「噂」について検証をしました。少なくとも4つは真っ赤なウソ、残り2つも、「当たり前だよなあ」という話で、本当に正しいのは最後の1つだけでした。
これを見てもなお、「不動産投資は儲からない！」という人は、それは自由です。そういう人は、「ハイテクはいつか暴落する！」って言って高配当買って機会損失するんだろうなあ、くらいの感想しか抱きません。
もし、あなたが資産形成やFIREを考えているのであれば、株式投資と同様に、不動産投資も選択肢に入れることをおすすめします。「卵を一つのかごに盛るな」という言葉があるように、私は、分散投資先としての不動産に期待しています。
